2026년 9월 22일 확인: 5월 9일까지의 한시적 중과 배제와, 그 전에 계약 또는 토지거래허가 신청을 한 거래에 대한 경과요건을 구분해야 합니다. 지금 새로 계약하는 거래를 과거 유예 안내에 그대로 대입하면 안 됩니다. 이 글은 2월 입법예고 단계 설명을 현재 시행 중인 조문으로 수정했습니다.
중과세율을 적용하기 전에 확인할 조건
소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역 주택 중 정해진 요건에 해당하는 경우 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 가산하는 구조를 둡니다. 1세대 2주택, 3주택 이상뿐 아니라 주택과 조합원입주권·분양권 조합도 구분합니다. 보유기간이 짧으면 다른 세율로 계산한 세액과의 비교도 필요합니다. 단순히 “집 두 채니까 무조건 20% 추가”라고 계산하면 정확하지 않습니다. 소득세법 제104조 제7항 · 다주택 중과세율
먼저 양도하는 주택의 소재지와 적용 시점, 세대의 주택·입주권·분양권 보유 현황, 보유기간, 개별 중과 제외 사유를 확인하세요. 세대 판단이나 주택 수 제외 여부는 명의자 수만 세는 방식으로 결정되지 않습니다. 소득세법 시행령 제167조의10 · 1세대 2주택의 제외 범위 · 소득세법 시행령 제167조의3 · 1세대 3주택 이상 제외 범위
2026년 5월 9일 이후 양도하는 거래의 경과요건
아래는 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 및 제167조의3 제1항 제12호의2를 요약한 것입니다. 해당 한시 배제는 법정 계산 방식에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 전제로 합니다. 다른 중과 제외 사유까지 모두 설명한 표는 아닙니다.
| 구분 | 먼저 갖춰야 할 요건 | 후속 확인 |
|---|---|---|
| 토지거래허가 대상 주택 | 2026년 5월 9일까지 허가 신청 | 그 신청에 대한 허가를 받고 매매계약 체결 및 계약금 수령 증빙 확보. 계약일부터 원칙적으로 4개월, 조문 표의 지역은 6개월 이내 양도 |
| 토지거래허가 대상이 아닌 주택 | 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 및 계약금 수령 증빙 | 계약일부터 원칙적으로 4개월, 조문 표의 지역은 6개월 이내 양도 |
허가 대상 거래 중 2026년 5월 10일 이후 계약한 경우에는 위 기간과 함께 양도기한 상한도 적용됩니다. 원칙적으로 2026년 9월 9일까지, 조문 표의 지역은 2026년 11월 9일까지입니다. 확인일 현재 9월 9일은 이미 지났습니다. 11월 9일이라는 날짜만 보고 모든 주택에 지금도 유예가 된다고 해석하지 마세요. 지역 구분과 계약일부터의 개별 기간을 모두 확인해야 합니다. 2주택 경과요건 원문 · 3주택 이상 경과요건 원문
주택과 입주권·분양권을 함께 보유한 경우에는 별도 조문도 확인해야 합니다. 유사한 경과규정이 있더라도 본인의 보유 구성이 어떤 조항에 해당하는지 먼저 구분하세요. 소득세법 시행령 제167조의11 · 주택과 입주권·분양권 · 소득세법 시행령 제167조의4 · 주택·입주권·분양권 합계 3개 이상
기존 설명에서 달라진 부분
이전 글은 토지거래허가 대상 주택에도 5월 9일까지 계약을 완료해야 한다는 2월 안내를 일률적으로 적용했습니다. 4월 개정이 반영된 현행 조문은 허가 대상과 비대상을 나누며, 허가 대상은 5월 9일까지의 허가 신청과 이후 허가·계약·계약금 증빙·양도기한을 함께 봅니다. 가계약이나 허가 전 약정이 모든 계약 요건을 대신하는 것은 아닙니다. 국세청 2026.4.24 · 중과 유예 종료와 보완요건
또한 계약일부터 4개월 또는 6개월이라는 설명과, 5월 10일 이후 계약에 적용되는 9월 9일·11월 9일 상한을 구별하도록 보완했습니다. 과거 입법예고 자료를 현재 적용되는 세액 계산 기준으로 사용하는 링크는 본문에서 제외했습니다.
세금 계산 전에 모을 자료
- 세대 구성과 주택·조합원입주권·분양권별 취득일, 보유·양도 내역
- 양도 주택의 소재지, 조정대상지역 적용 여부, 중과 제외 특례 관련 자료
- 매매계약서와 계약금 입금 증빙, 토지거래허가 신청 접수증·허가서
- 잔금 청산과 등기 접수 자료 — 계약일과 양도시기를 혼동하지 않도록 구분
- 취득가액·양도가액, 증빙 가능한 필요경비와 공제 판단 자료
매도인의 세금, 토지거래허가상 이용 의무, 매수인의 대출·전입 조건은 별도 제도입니다. 한 제도의 유예가 다른 의무도 자동 면제한다는 의미로 사용하면 안 됩니다. 해당 거래에 적용되는 세법은 실제 양도시기와 경과규정을 기준으로 최종 확인하세요.
실제 예상세액은 공식 모의계산에서 확인하세요
국세청은 홈택스의 양도소득세 중과 자가진단과 모의계산 서비스를 안내합니다. 홈택스에서 양도소득세 또는 모의계산 메뉴를 찾아 자료를 입력할 수 있습니다. 화면 경로와 서비스 이용 범위는 현재 안내를 확인하세요. 국세청 · 중과 자가진단·양도소득세 모의계산 안내
아래 주택 양도세 적용조건 점검은 날짜·보유 현황·공식 자료를 준비하는 도구입니다. 세액을 산출하거나 중과·비과세를 확정하지 않습니다. 공식 모의계산 결과도 입력자료에 따른 예상치이므로, 세대·권리 수나 경과요건이 복잡한 거래는 국세상담센터 126 또는 세무 검토를 통해 신고 전 확인하는 것이 좋습니다.