전세 또는 월세 계약 만료가 가까운데 집주인이 나가 달라고 하거나 새 계약서를 써야만 살 수 있다고 하나요? 주택 임차인에게는 일정한 기간에 계약갱신요구권을 행사할 길이 있습니다. 먼저 계약 만료일과 법이 적용되는 기간, 이미 이 권리를 한 번 썼는지, 임대인의 거절 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 아무 말도 하지 않아 생기는 묵시적 갱신과 명시적으로 권리를 행사하는 것은 다릅니다.
언제 통지해야 하나요?
현행 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3에 따르면, 임차인은 원칙적으로 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 2개월 전 기준이 적용되는 등 과거 계약에는 경과규정이 있을 수 있습니다. 따라서 오래된 계약이라면 체결·갱신 이력에 따라 적용 시점을 먼저 확인하세요. 날짜 계산이 아슬아슬하면 마지막 날까지 기다리지 말고 여유를 두고 통지해야 도달 여부를 입증하기 쉽습니다.
요구권은 1회 행사할 수 있고, 그에 따라 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다. 과거에 단순히 아무 통지 없이 묵시적으로 갱신된 것만으로 요구권을 쓴 것으로 취급하는 것은 아닙니다. 다만 이전에 갱신요구를 명시했는지, 합의 갱신이 있었는지 계약서·문자를 확인하세요. 법제처의 주택임대차 갱신 안내는 권리 행사 시기와 묵시적 갱신의 차이, 대표적인 거절 사유를 함께 설명합니다.
문자만 보내도 되나요?
법은 특별한 단일 양식만을 요구하지 않지만, 분쟁을 줄이려면 권리 행사 의사와 해당 계약을 특정하고 임대인에게 도달한 기록을 남기는 것이 좋습니다. 임대인의 현재 연락처와 소유자·임대인 지위를 확인한 뒤, 계약 주소·만기일·계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 문자나 전자우편 등 확인 가능한 방법으로 보내세요. 예를 들면 “○○주택 임대차계약(만기 ○월 ○일)에 관하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 요구합니다. 수신 여부를 회신해 주세요.”처럼 모호하지 않게 적습니다. 발송 화면만 저장하지 말고 수신·회신 기록도 보관하세요. 도달이 다투어질 위험이 크면 내용증명 등 증거가 남는 수단을 검토할 수 있습니다.
임대인이 구두로 거절했거나 새 소유자가 나타났다면 누가 임대인인지, 어떤 사유로 거절하는지, 그 통지가 언제 도달했는지 정리하세요. 전화만으로 의사를 주고받았다면 대화 직후 확인 문자를 보내 기록을 남기는 편이 좋습니다. 임대인과 조건 변경에 합의했다고 해도 갱신요구권 행사 여부가 자동으로 분명해지는 것은 아니므로 문서에 그 내용을 적어 두세요.
임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 정당한 사유 없이 적법한 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 그러나 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 무단 전대, 고의·중대한 과실의 파손, 법에 정한 철거·재건축 필요, 임대인 또는 그 직계존비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 사유 등이 있으면 거절할 수 있습니다. 집을 팔 예정이라는 말만으로 곧바로 거절 요건이 성립하는지는 별도로 따져야 합니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 만료 전에 제3자에게 임대한 경우에는 법정 손해배상 문제도 생길 수 있습니다. 거절 통지를 받으면 사유를 구체적으로 받아두고 사실자료를 확인하세요.
보증금·월세와 갱신 뒤 해지
갱신 시 기존 임대차 조건이 원칙적으로 이어지지만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감을 청구할 수 있습니다. 집주인이 부르는 금액이 무조건 확정되는 것은 아닙니다. 증액 근거, 적용 한도, 계약서 문구를 확인하고 서명 전 계산하세요. 갱신요구권 행사로 갱신된 계약은 법 제6조의3 제4항에 따라 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다. 임차인이 중도 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생기는 규정과 연결됩니다. 구체적인 해지 통지·보증금 정리 방법은 묵시적 갱신 뒤 해지와 3개월 통지를 참고하되, 자신의 계약이 묵시적 갱신인지 요구권 행사인지 구분하세요.
확인할 자료
- 최초 계약서와 모든 갱신 계약서, 정확한 만기일
- 임대인의 신원·소유권 변경 여부, 갱신요구·거절 통지와 도달 기록
- 월세 납부 내역, 임대인이 주장하는 연체·실거주·재건축 자료
- 보증금·월세 변경 제안 및 합의 문구
만기까지 남은 기간이 짧거나 통지 도달·거절 사유에 다툼이 있으면 자료를 모아 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 상담을 신속히 검토하세요.