전월세 계약서의 만료일이 지났는데 별다른 말 없이 계속 살다가 이사하려는 상황입니다. 집주인은 “다시 2년이 시작됐으니 새 세입자를 구해야 나갈 수 있다”고 합니다. 먼저 확인할 것은 이번 계약이 묵시적으로 갱신됐는지, 따로 합의해 재계약했는지입니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이라면 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이사할 날짜만 정하거나 중개사에게 집을 내놓았다고 그날부터 계산되는 것은 아닙니다.
1. 내가 어떤 방식으로 갱신했는지 확인합니다
주택임대차보호법 제6조는 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우의 묵시적 갱신을 정합니다. 갱신은 종전 기간이 끝난 때에 이루어지며, 조건은 종전과 같고 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하는 연체나 임차인의 현저한 의무 위반이 있으면 이 규정이 적용되지 않습니다. 월세를 두 번 늦게 냈다는 말과 실제 연체액이 2기분에 이르렀다는 사실도 구분해야 합니다.
최초 계약서, 갱신 계약서, 만료 전후 문자 전체를 날짜순으로 놓고 다음 중 어디에 해당하는지 살펴보세요. “계약서를 새로 쓰지 않았다”는 사실 하나만으로 묵시적 갱신을 확정하지 않습니다.
- 묵시적 갱신: 별도의 갱신 합의 없이 법 제6조의 요건을 충족해 기간이 끝난 뒤 갱신된 경우입니다.
- 계약갱신요구권 행사: 임차인이 법 제6조의3에 따라 갱신을 요구해 갱신된 경우입니다. 이 경우도 같은 조 제4항에 따라 제6조의2의 해지 규정이 적용됩니다.
- 합의에 따른 재계약 또는 아직 갱신되지 않은 최초 계약: 단순히 “3개월 전에 말하면 언제나 나갈 수 있다”고 적용할 수 없습니다. 갱신요구권 행사 경위, 계약 내용, 해지 특약이나 별도의 법정 해지 사유를 확인해야 합니다.
계약갱신요구권의 법적 근거와 법제처의 갱신 유형 안내를 함께 대조하세요. 이 글은 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차를 다룹니다. 상가 계약이나 별도로 등기한 전세권의 소멸 문제에는 이 설명을 그대로 옮겨 적용하지 않습니다.
2. 2년으로 갱신되어도 임차인은 해지를 통지할 수 있습니다
주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 계약의 임차인에게 언제든 해지를 통지할 수 있도록 하고, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기도록 정합니다. 따라서 해당 요건을 충족한 임차인이 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 이 조문에는 새 세입자를 구해야 해지 효력이 생긴다는 조건이 없습니다.
반대로 임대인도 같은 조문으로 3개월 뒤 퇴거를 요구할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 여기서 정한 해지권은 임차인의 권리입니다. 임대인의 갱신거절이나 계약해지는 별도의 요건을 따집니다. 양쪽이 더 이른 종료일에 합의할 수는 있으므로, 빨리 나가기로 했다면 종료일·보증금 반환일·월세 정산 범위를 서로 확인할 수 있는 기록으로 남기세요.
3. 문자로 알릴 때도 내용과 도달을 남겨야 합니다
통지를 보낼 상대는 임대인입니다. 중개사에게 “이사할 집을 찾고 있다”고 말한 것만으로 임대인에게 해지 통지가 도달했다고 단정할 수 없습니다. 상대방에게 의사표시가 도달해야 효력이 생긴다는 민법 제111조를 기준으로, 누구에게 어떤 내용을 언제 전달했는지 증거를 확보합니다. 공동 임대인이나 대리인이 있다면 수신 대상과 수령 권한도 확인하세요.
문자·메신저를 사용할 때는 주택 주소와 계약을 특정하고, 상담이나 계획 공유가 아니라 계약을 해지한다는 뜻을 분명히 적습니다. 전체 대화, 발송 시각, 상대방 번호, 수신·답변 기록을 보관하세요. 화면의 읽음 표시 하나만으로 모든 사건의 도달 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 다음은 이미 묵시적으로 갱신된 주택 계약에 사용할 수 있는 문구 예시입니다.
임대인 [이름]님, [주택 주소·동호수]의 임차인 [이름]입니다. [종전 계약기간]의 임대차가 묵시적으로 갱신되어 현재 거주 중이며, 이 통지로 해당 계약을 해지합니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 이 통지를 받으신 날부터 3개월이 지난 때 해지 효력이 발생함을 알려드립니다. 통지를 받은 날짜를 회신해 주시고, 계약 종료에 맞추어 보증금 [금액]의 반환과 주택 인도·정산 일정을 협의해 주시기 바랍니다. [작성일·연락처]
대괄호 부분은 실제 계약에 맞게 채우고, 갱신 유형이 다르면 문구도 수정해야 합니다. 회신을 요청하는 것은 수령 사실을 남기기 위한 것이며, 법정 해지에 임대인의 동의를 추가로 요구한다는 뜻은 아닙니다. 다툼이 예상되면 내용증명 작성·발송과 배달 사실을 확인하는 방법을 이용하세요. 내용증명을 접수한 사실과 임대인에게 도달한 사실은 다르므로 배달 자료까지 보관합니다. 우편이 반송되었다면 발송일을 기준으로 종료일을 확정하지 말고 주소·수령 경위와 추가 전달 방법을 확인해야 합니다.
4. 3개월은 통지를 받은 날을 기준으로 확인합니다
정리할 날짜는 세 가지입니다. 해지 통지를 보낸 날, 임대인에게 도달한 날, 해지 효력이 생기는 날입니다. 여기에 실제 이사·열쇠 인도 예정일을 별도로 적습니다. 민법 제160조에 따라 월 단위 기간은 달력으로 계산하므로 3개월을 일률적으로 90일로 바꾸면 안 됩니다. 도달일 자체에 다툼이 있거나 월말에 걸리면 기간 계산까지 확인한 뒤 정산일을 협의하세요. 새집 잔금일을 먼저 정했다고 기존 집 계약의 종료가 앞당겨지는 것은 아닙니다.
갱신요구권을 행사한 뒤 새 계약기간이 시작되기 전에 해지한 사건도 있습니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결에서 갱신요구는 2021년 1월 5일, 그 뒤 해지 통지는 1월 29일에 임대인에게 도달했습니다. 대법원은 해지 효력이 4월 29일 발생한다고 판단했습니다. 갱신된 기간이 시작되는 3월 10일부터 다시 3개월을 세어 6월 9일로 본 원심판결은 파기환송되었습니다.
이 판결은 법정 갱신요구에 따라 갱신의 효력이 발생한 사건입니다. 이를 근거로 모든 최초 계약이나 임의로 합의한 재계약을 3개월 통지만으로 끝낼 수 있다고 확대하면 안 됩니다. 대법원은 올바른 해지일을 기준으로 미지급 차임 등을 정산하도록 돌려보냈으므로, 공제 없이 보증금 전액 반환이 확정된 판결로 소개하는 것도 부정확합니다.
5. 이사일, 월세 종료일, 보증금 반환일을 따로 정리합니다
해지 통지 직후 이사를 가더라도 계약의 해지 효력이 생기기 전까지는 원칙적으로 계약상 월세 의무가 남습니다. 더 이른 종료일이나 정산에 관한 합의가 있는지 먼저 확인하세요. 집을 빨리 비운다는 이유만으로 자동으로 월세가 없어지거나, 반대로 새 임차인이 들어오는 날까지 무조건 월세를 내야 한다고 단정하지 않습니다.
계약이 끝날 때에는 주택 인도와 보증금 반환을 맞추어 진행하고, 월세·관리비·공과금·수리비 주장을 항목별로 나눕니다. 종료 후에도 계속 주택을 사용하거나 인도가 지연된 경우에는 사용 상태와 지연 사유에 따라 정산 문제가 달라질 수 있습니다. 보증금을 늦게 받았다는 사실만으로 그동안의 사용 대가가 항상 면제된다고 생각하지 마세요. 법제처의 임대차 종료와 반환의무 안내를 확인하고, 쟁점이 있는 항목은 상대방의 계산 근거와 증빙을 요청합니다.
중개보수나 “새 세입자를 구하는 비용”을 공제하겠다는 말을 들었다면 누가 중개를 의뢰했는지, 어떤 약정과 지출을 근거로 하는지 따로 확인하세요. 제6조의2에 따른 해지 가능 여부와 개별 비용 부담에 대한 다툼을 한 가지 문제로 섞지 않는 것이 좋습니다. 일찍 끝내는 조건으로 비용을 부담하기로 새로 합의한다면 금액과 지급 조건까지 적어 두세요.
6. 3개월이 지났는데 보증금을 못 받으면
해지 통지를 했다는 사실만으로 임차권등기명령의 신청요건이 곧바로 충족되지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 경우의 신청을 정합니다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청서류와 등기 완료 확인 절차를 검토하고, 기존에 갖춘 대항력·우선변제권을 보전하려면 신청 접수와 실제 등기 완료를 구분해야 합니다.
반환보증, 분쟁조정, 지급명령이나 소송 중 무엇을 이어갈지는 미반환 금액과 다툼의 내용에 따라 달라집니다. 전체 회수 순서는 전세보증금을 돌려받지 못했을 때의 대응 절차에서 확인할 수 있습니다. 여기서는 종료 통지와 도달 자료를 먼저 갖추어 다음 절차의 출발점인 실제 계약 종료일을 설명할 수 있도록 준비하세요.
지금 모아 둘 자료
- 최초 계약서와 갱신 계약서, 만료 전후의 갱신 협의 기록
- 해지 통지 원문, 상대방 번호·주소, 수령 답변과 우편 배달 기록
- 보증금 송금 자료와 월세·관리비 납부 내역
- 합의한 종료일·인도일·반환일 및 공제 항목별 근거
- 등기사항증명서, 전입·확정일자 자료와 새집 이사 일정
보증금 반환 준비 점검 도구로 종료 통지, 보증금 미반환, 이사 전 권리 보전 자료를 차례로 확인할 수 있습니다. 이 도구는 개별 계약의 종료일을 계산하거나 해지 효력을 판정하지 않으므로 계약과 도달 기록을 함께 확인하세요.
법령·공식 안내 및 판결 원문 확인일: 2026년 9월 27일.