거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해 업무방해죄?

집주인이 됐다고 해도 무조건 내 마음대로 할 수 있는 건 아닙니다. 특히 누군가가 살고 있는 집이라면 더더욱 주의가 필요하죠. 실제로 거주자의 동의 없이 수리를 하다 방해를 받은 매수인이 상대방을 업무방해죄로 고소한 사건이 있었는데, 법원의 판단은 매우 의외였습니다. 이번 글에서는 청주지방법원 1986. 9. 26. 선고 86노128 판결을 바탕으로 거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해를 받았을 때 형사처벌이 가능한지 설명해드리겠습니다.

거주자 없는 사이 집수리하다 갈등 발생한 사례

이 사건은 부동산을 매수한 뒤 실제 입주자는 그대로 두고 몰래 수리를 진행하려던 매수인이, 예상치 못한 갈등에 휘말리게 된 상황을 보여줍니다.

집을 샀지만 점유자는 여전히 거주 중

피해자 A는 1984년 3월 충북 증평읍의 한 주택을 제3자인 공소외 6으로부터 매수했습니다. 하지만 문제는 그 집에 여전히 피고인이 거주하고 있었다는 점입니다. 매수인이 소유권을 취득했지만, 피고인이 해당 주택을 실질적으로 점유하며 생활하고 있었던 것입니다.

거주자가 없는 틈을 타 무단 수리

같은 해 4월 20일 오후 5시경, A는 피고인이 외출한 사이 문에 걸린 철사를 끊고 집 안으로 들어가 수리를 시작했습니다. 보일러를 설치하고, 방바닥을 철거하며, 공사용 모래를 함지박으로 옮기는 작업까지 이뤄졌습니다. 물론 거주자인 피고인에게는 아무런 협의도 없었던 상태였습니다.

귀가한 거주자의 격렬한 항의와 충돌

피고인은 귀가 후 이 상황을 목격하고 격분했습니다. A에게 “왜 도적년 집을 샀느냐”고 항의하며 공사를 저지했고, A가 가져온 함지박을 걷어차고 삽을 빼앗아 던지는 등의 행동을 보였습니다. 이에 A는 자신의 수리를 방해당했다며 업무방해죄로 피고인을 고소하게 됩니다.

법원이 판단한 업무방해죄의 성립 여부

이 사건의 쟁점은 명확했습니다. 과연 매수인의 수리행위가 ‘정당한 업무’에 해당하는지, 그리고 이를 방해한 행위가 형법상 업무방해죄로 처벌될 수 있는지가 관건이었죠.

형법 제314조 업무방해죄의 요건

형법 제314조 제1항은 위계 또는 위력으로 타인의 ‘정당한 업무’를 방해한 경우를 업무방해죄로 규정합니다. 중요한 점은, 방해받은 그 업무가 ‘정당’해야 한다는 겁니다. 위법한 행위는 업무방해죄의 보호 대상이 되지 않죠.

수리행위는 정당하지 않았다고 판단

청주지방법원은 매우 명확하게 입장을 밝혔습니다. A의 수리행위는 “점유자의 점유에 대한 부당한 침탈 또는 방해행위”로 봤고, 따라서 ‘정당한 업무’가 아니라고 판단했습니다. 따라서 수리를 방해한 피고인의 행위는 형법 제314조에 따른 업무방해죄에 해당하지 않는다고 판시하며 무죄를 선고했습니다. (청주지방법원 1986. 9. 26. 선고 86노128 판결)

소유자라 해도 함부로 수리할 수 없다

이번 판례는 소유자와 거주자(점유자)의 권리 차이를 명확히 보여주는 사례입니다. 부동산을 매수했다고 해도, 실제 거주자가 있는 경우 그 사람의 권리를 무시하고 마음대로 수리할 수는 없습니다.

점유는 물리적 지배 상태

법적으로 점유는 물리적·사실적인 지배 상태를 의미합니다. 등기부상 소유권이 누구에게 있든 상관없이, 실제 그 공간을 사용하고 있는 사람이 점유자로 인정됩니다. 따라서 그 사람의 동의 없이 들어가거나 집을 손보는 건 불법으로 간주될 수 있습니다.

주거침입 및 손괴죄 문제도 발생 가능

만약 거주자의 동의 없이 문을 열고 들어간다면, 주거침입죄(형법 제319조)가 성립할 여지가 충분합니다. 게다가 집 내부를 철거하거나 구조를 변경하는 행위는 재물손괴죄로도 연결될 수 있죠. 단순히 수리 목적이었다고 해도 법적으로는 매우 위험한 선택이 될 수 있습니다.

공사를 방해한 거주자, 무죄 판결 받은 이유

이번 판례의 핵심은, 거주자의 행동이 단순한 감정적 반발이 아니라 자신에게 가해진 부당한 침해에 대한 방어였다는 데 있습니다.

정당한 방위 행위로 간주

재판부는 피고인이 A의 수리를 물리적으로 저지한 행위가 자신이 점유 중인 공간에 대한 침해에 대응한 것이므로 정당했다고 봤습니다. 무단 수리라는 불법행위를 막기 위한 대응이었기에, 업무방해로 볼 수 없다는 결론이 내려진 것입니다.

매수인은 오히려 위법행위의 당사자

일반적인 인식과는 달리, 소유자라고 해서 마음대로 할 수 있는 것이 아닙니다. 오히려 이 사건에서는 수리를 강행한 매수인이 법적 기준에서 위법한 침탈 행위를 한 것으로 판단되었습니다.

향후 분쟁 예방을 위한 실질적 조언

부동산 매매 후 이런 갈등을 피하려면 어떻게 해야 할까요? 핵심은 ‘점유 상태 확인’과 ‘명확한 동의 확보’입니다.

입주 전 점유 상태 반드시 확인

매수 전이나 후에 해당 부동산에 거주자가 있는지, 어떤 권리로 거주하고 있는지를 정확히 확인해야 합니다. 임대차 계약이 아직 유효한지, 혹은 불법 점유자인지도 중요한 요소입니다.

법적 절차 없이 물리적 개입은 금물

점유자를 퇴거시키고 싶다면 반드시 명도소송을 거쳐야 합니다. 판결 없이 임의로 밀어내거나 수리를 진행하면, 오히려 소유자인 본인이 형사처벌을 받을 수 있습니다.

동의는 문서로 받아두는 것이 안전

가능하면 수리 전에 거주자로부터 서면 동의를 받아두는 것이 좋습니다. 구두 합의는 나중에 말 바꾸기가 쉬워 법적 분쟁의 원인이 되기 때문입니다.

이번 청주지법 판례(1986. 9. 26. 선고 86노128)는 부동산 소유와 점유의 충돌에서 법원이 어떻게 판단하는지를 명확하게 보여줍니다. 단순히 ‘내 집이니까’라는 논리만으로는 통하지 않는다는 것, 꼭 기억해두시기 바랍니다.

결론

거주자 동의 없이 집수리를 강행하는 행위는 단순한 실수가 아닌 ‘위법한 침탈’로 간주될 수 있습니다. 실제로 청주지방법원 1986. 9. 26. 선고 86노128 판결에서는, 소유자가 수리를 시도하다 거주자에게 방해를 받았음에도 불구하고 ‘업무방해죄가 성립되지 않는다’고 보았습니다. 그만큼 법은 거주자의 현실적인 점유를 강하게 보호하고 있습니다. 거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해를 받았다고 하더라도, 그 수리행위 자체가 정당하지 않다면 형사처벌은 어렵습니다.

이 사건은 우리에게 중요한 교훈을 줍니다. 부동산을 매수한 사람이라면, 권리행사를 하기 전에 반드시 점유자와의 법적 관계부터 점검해야 하며, 사전 동의 없이는 수리·철거·개조 같은 물리적 개입은 절대로 피해야 합니다. 소유권은 법적으로 보호받는 권리지만, 현실적인 공간의 지배권은 점유자에게 있다는 점을 간과하지 말아야 합니다.

FAQ

거주자 몰래 들어가 사진만 찍어도 문제가 되나요?

네, 될 수 있습니다. 실질적으로 거주 중인 사람이 있는 공간에 허락 없이 들어가면, 단순히 사진만 찍었더라도 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해를 주장하기 전에, 본인의 행위가 주거침입에 해당하지 않는지 먼저 점검해야 합니다.

임차인이 계약 기간이 끝났는데도 안 나가고 있으면 바로 수리해도 되나요?

아닙니다. 계약이 끝났더라도 실제 점유를 계속하고 있다면 임의로 출입하거나 수리해서는 안 됩니다. 이 경우에는 명도소송을 제기하고 법원 판결을 통해 점유 회복 절차를 거쳐야 하며, 그렇지 않으면 오히려 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

점유자가 동의했다가 나중에 마음을 바꾸면 어떻게 되나요?

가능합니다. 최초에 구두로 동의했다고 하더라도, 실제 분쟁이 생기면 증거가 없기 때문에 문제소지가 생길 수 있습니다. 따라서 동의는 녹취 또는 서면으로 확실히 남겨야 하며, 거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해 논란이 발생하지 않도록 예방하는 것이 중요합니다.

공사 목적이 ‘위생 개선’이라면 정당한 사유가 되지 않나요?

위생이나 안전 문제와 관련된 수리라고 해도, 점유자의 권리를 우선합니다. 즉, 공익적인 의도가 있더라도 개인 주거공간에 침입해서 수리를 하는 것은 여전히 위법일 수 있습니다. 정당한 목적보다 중요한 것은 사전 협의입니다.

단순 철거 작업도 수리행위로 간주되나요?

네, 보일러 철거, 창틀 제거, 벽지 뜯기 등 모든 종류의 내부 공사는 법적으로 ‘수리행위’ 또는 ‘건축행위’로 볼 수 있습니다. 거주자가 거부할 경우, 그 철거조차도 불법 침탈로 인정될 수 있으며, 거주자 동의 없이 집수리 중 수리 방해 논란으로 이어질 수 있습니다.

세입자가 이사 나간 줄 알고 수리했는데 알고 보니 살고 있었다면요?

이 경우에도 고의성 여부와 무단 침입 사실이 중요합니다. 거주자의 퇴거 여부가 명확하지 않았다면 무단 수리행위는 위험합니다. 이럴 땐 반드시 현장을 직접 확인하고, 필요시 명도소송까지 준비하는 것이 안전합니다.

건물주가 아니라 매매계약만 체결한 상태에서도 수리하면 문제가 되나요?

그렇습니다. 아직 잔금을 치르지 않았거나 등기 이전이 완료되지 않은 상태에서는 ‘소유자’로서의 권리를 주장하기 어렵습니다. 이런 경우 수리행위는 더욱 문제가 될 수 있고, 거주자 입장에서 명백한 침탈로 받아들여질 수 있습니다.

집주인의 부모, 자녀가 대신 수리하려고 와도 문제가 되나요?

가능성 있습니다. 법원은 소유자 본인뿐 아니라 그 가족이라도 명시적 위임 없이 집에 들어와 수리를 하면 침입행위로 볼 수 있습니다. 위임관계가 없거나 위임을 입증할 증거가 없다면, 업무방해죄나 주거침입죄 분쟁이 발생할 수 있습니다.

거주자와 연락이 안 되는 경우에는 어떻게 해야 하나요?

이럴 땐 내용증명으로 수리 계획을 통보하고, 일정 기간 동안 회신이 없으면 명도소송이나 점유 이전 소송을 준비하는 것이 바람직합니다. 절대로 무단으로 수리하지 마시고, 법률 전문가와 상담해 정확한 절차를 따르시기 바랍니다.

업무방해죄가 인정되려면 어느 정도의 행위가 있어야 하나요?

단순한 말싸움이나 고성이 아니라, 물리적 방해나 위력·협박 등이 있어야 합니다. 하지만 앞서 설명한 것처럼, 그 ‘업무’ 자체가 정당하지 않다면 아무리 방해가 있었더라도 업무방해죄로 인정되지 않습니다. 이 점을 명확히 이해해야 법적 판단에서 유리해질 수 있습니다.