임대인 승낙 없는 전대차 영업 방해 영업방해죄?

임대인의 허락 없이 전대차 계약이 이루어졌고, 그 전차인이 오랫동안 건물을 점유하며 영업을 해왔다면, 이 영업은 법적으로 보호받을 수 있을까요? 특히 건물주가 열쇠를 바꾸고 물건을 밖으로 치운다면, 그 행위가 정당한 권리 행사인지 아니면 형사처벌의 대상이 될 수 있는지 헷갈리실 수 있습니다. 오늘은 대법원 1986. 12. 23. 선고 86도1372 판결을 중심으로, 임대인의 승낙 없이 전대한 상태에서 전차인이 평온하게 영업 중인 경우에도 업무방해죄의 보호 대상이 되는지를 자세히 설명해드리겠습니다.

임대인 허락 없이 전대한 영업 방해 사례

한 건물의 임대인인 A씨는 지하실을 임차인에게 빌려주었는데, 이 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 다시 전대를 해버렸습니다. 그 전차인은 음식점을 차리고 꾸준히 장사를 해오고 있었죠. 그런데 A씨는 이런 전대차가 자신의 동의 없이 이뤄졌다는 이유로, 새로 열쇠를 만들어 지하실 문을 잠궜고, 자신의 사람을 시켜 가게 안에 있던 탁자와 의자 등 집기를 밖으로 내버렸습니다.

그런데 이 일이 문제 되었습니다. 전차인이 제대로 점유를 하고 있었고, 그 상태로 장사를 해왔다는 사실이 있었기 때문이죠. 결국 이 사건은 대법원까지 가게 되었고, 대법원은 놀랍게도 피고인 A씨의 행동이 정당한 권리 행사가 아니라고 판단했습니다. 그 이유는 무엇일까요?

무단 전대차라도 점유는 보호

전대차가 임대인의 허락 없이 이뤄졌다고 해도, 그 전차인이 폭력이나 침탈과 같은 불법적인 방법이 아닌 평온한 방식으로 점유를 개시했고, 그 상태로 지속적으로 영업을 해왔다면, 그 점유는 법적으로 보호받는다는 것이 판례의 입장입니다.

대법원의 판단 기준은 ‘평온한 점유’

대법원(86도1372)은 “전차인이 불법침탈 등의 방법에 의하여 위 건물의 점유를 개시한 것이 아니고, 그동안 평온하게 음식점 등 영업을 하면서 점유를 계속하여 온 이상, 위 전차인의 업무를 업무방해죄에 의하여 보호받지 못하는 권리라고 단정할 수 없다”고 명시했습니다.

여기서 중요한 키워드는 바로 ‘평온한 점유’입니다. 점유의 시작이 정당했는지보다는, 그 점유가 폭력 없이 조용히, 타인의 권리를 침해하지 않고 이루어졌고, 이후에도 안정적으로 유지되어 왔다면, 그 자체로 보호받아야 한다는 입장이죠.

소유자가 마음대로 점유를 침해하면 처벌

그렇다면 건물주는 무조건 참아야 하는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 다만 ‘법적 절차’를 따라야 한다는 것입니다. 전차인이 무단으로 점유하고 있다면, 소송을 제기해 점유를 회복하는 절차를 밟아야 하고, 그 전까지는 물리적인 방법으로 점유를 해제하거나, 집기를 강제로 꺼내는 행위는 해선 안 된다는 게 핵심입니다.

정당한 권리행사와 자구행위의 한계

형법 제314조 제1항에 따르면, “위계 또는 위력으로 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천5백만 원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있습니다. 그리고 여기서 말하는 ‘업무’에는 반드시 적법한 것만 포함되는 것은 아닙니다.

법적으로 완전히 무효여도 업무는 성립 가능

전차인의 전대차 계약이 임대인의 동의를 받지 않았기에 법적으로 무효일 수는 있습니다. 그러나 대법원은 점유의 개시와 그 유지가 평온한 상태였다는 사실을 바탕으로, 전차인의 영업도 ‘업무방해죄’에서 보호받아야 할 업무에 해당한다고 보았습니다.

즉, 계약은 무효지만, 현실적으로 존재하는 영업 활동은 보호된다는 입장이죠. 이를 무시하고 건물주가 ‘내 건물인데 무단으로 쓰고 있으니 열쇠를 바꾸고 들어가지 못하게 하자’고 판단하고 행동에 옮겼다면, 그것이 곧 업무방해죄가 될 수 있다는 것입니다.

자구행위의 범위를 벗어난 개입은 범죄

자구행위란 자기의 권리를 스스로 지키는 행위로, 일정한 경우에 한해서 정당화됩니다. 하지만 이번 사건에서는 임대인이 열쇠를 바꾸고, 제3자를 시켜 가게 안의 물건을 밖으로 꺼내는 등 위력적인 방법을 사용했기 때문에, 정당한 자구행위로 볼 수 없다고 본 것입니다.

현실적으로 발생할 수 있는 갈등 상황

비슷한 상황은 우리 주변에서도 흔히 발생할 수 있습니다. 건물주가 알지 못한 사이 세입자가 건물을 다른 사람에게 넘겨줬고, 어느 날 그 사실을 알게 된 건물주가 강제로 문을 잠그거나, 물건을 꺼내는 경우죠. 이때 “이건 내 건물이니까 당연히 그렇게 해도 된다”는 식의 생각은 매우 위험합니다.

민사소송과 형사고소가 함께 진행될 수 있다

이와 같은 상황에서는 전차인이 민사적으로는 ‘불법 점유자’가 될 수 있지만, 그를 몰아내는 과정에서 위력적인 수단을 사용하면 ‘형사처벌’까지 받을 수 있다는 것이 중요합니다. 실제로 본 사건에서는 임대인이 업무방해죄로 형사처벌을 받았습니다.

실수로 위법을 저지를 수도 있다

자신의 권리를 지키기 위한 행동이라고 하더라도, 법적 테두리를 벗어나면 곧바로 범죄가 됩니다. 특히 ‘내 건물’이라는 생각이 강할수록 이런 실수를 저지르기 쉽습니다. 따라서 반드시 민사 절차를 통해 해결해야 하며, 감정적으로 행동해서는 안 됩니다.

대법원 판례로 본 법적 경고

대법원 1986. 12. 23. 선고 86도1372 판결은 단순한 전대차 분쟁 이상의 의미를 지니고 있습니다. 이 판결은 ‘불법 점유’라고 하더라도 일정 요건 하에서는 그 점유가 보호받을 수 있음을 선언했고, 소유자의 자구행위가 업무방해죄로 처벌될 수 있음을 명확히 한 사례입니다.

법적 판단은 현실을 고려한다

현실에서 많은 임대인들이 “무단 전대 = 불법 = 당장 퇴거시킬 수 있음”이라는 공식을 떠올리지만, 법원은 좀 다르게 봅니다. 점유의 경위, 기간, 영업의 형태, 침탈 여부 등을 종합적으로 고려해 판단하기 때문에, 감정에 치우친 행동은 위험할 수밖에 없습니다.

법률 자문을 통해 절차를 밟는 것이 최선

만약 자신의 건물이 무단으로 전대되고 있다는 사실을 알게 되었다면, 무턱대고 행동하기보다는 먼저 변호사와 상담하고, 명도소송 또는 점유이전금지가처분 등 적법한 절차를 통해 대응하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 그래야 불필요한 형사문제까지 생기지 않게 됩니다.

불법 점유도 업무방해죄의 보호 대상인가?

이 사건에서 중요한 점은 바로 이 질문입니다. 결론부터 말씀드리자면, ‘불법 점유’라고 해도 점유의 평온성과 영업의 실질성, 그리고 침탈 방식의 여부에 따라 업무방해죄의 대상이 될 수 있습니다.

형법 제314조가 보호하는 ‘업무’는 단순히 적법한 계약에 의한 것만을 의미하지 않으며, 사회통념상 인정되는 실질적인 업무도 포함됩니다. 따라서 현실적인 영업활동이 있고, 그것이 일정기간 유지되었으며, 강압적인 방식으로 침탈당했다면 업무방해죄가 성립할 수 있습니다. 이 점이 바로 많은 분들이 오해하시는 부분이기도 합니다.

결론

임대인의 동의 없이 전대차 계약이 이루어졌다고 해서, 전차인의 영업이 곧바로 법의 보호를 받지 못하는 건 아닙니다. 특히 전차인이 불법적인 침탈 없이 평온하게 점유를 시작했고, 오랜 기간 안정적으로 영업을 이어왔다면, 이 역시 ‘업무방해죄’의 보호 대상이 될 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 대법원 1986. 12. 23. 선고 86도1372 판결은 바로 이러한 점유 상황에서도 법적 보호가 가능함을 명확히 해준 사례이며, 임대인의 무단행동은 자칫 형사처벌로 이어질 수 있음을 보여줍니다.

‘내 건물인데 왜 못하냐’는 단순한 논리는 통하지 않습니다. 무단 전대차가 있었다 하더라도, 그로 인해 발생한 전차인의 영업이 실질적으로 이뤄지고 있었다면, 점유 방해나 영업 방해는 업무방해죄로 이어질 수 있습니다. 임대인이라면 반드시 정당한 법적 절차를 따라야 하며, 그렇지 않으면 역으로 형사책임을 지게 될 수도 있습니다. 임대인 승낙 없는 전대차 영업 방해와 관련된 갈등은 감정보다 절차가 먼저라는 교훈을 주고 있습니다.

FAQ

임대인이 계약을 해지한 후 점유를 회복하려면 바로 들어가도 되나요?

아니요. 계약이 종료되었다고 하더라도 점유가 계속되고 있는 이상, 민사소송 등을 통해 적법하게 점유를 회복해야 합니다. 열쇠를 교체하거나 무단으로 출입하면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

전차인이 임대차 계약서를 전혀 가지고 있지 않은데도 보호받을 수 있나요?

가능성은 있습니다. 계약서가 없어도 일정 기간 평온하게 점유하고 영업을 해왔다면, 그 자체로 사실상의 점유와 업무가 인정될 수 있고, 이에 대한 위력적 침해는 업무방해죄로 처벌될 수 있습니다.

임대인 승낙 없는 전대차 영업 방해가 벌금형으로 끝날 수도 있나요?

그럴 수 있습니다. 형법 제314조는 5년 이하의 징역 또는 1천5백만 원 이하의 벌금형을 규정하고 있기 때문에, 정황에 따라 벌금형 선고로 끝나는 사례도 존재합니다.

전차인이 이전 점유자에게 월세를 주고 있었다면 불법 아닌가요?

임대인의 승낙 없이 전대한 것이기 때문에 민사적으로는 계약이 무효일 수 있습니다. 하지만 업무방해죄 판단에서는 ‘불법 점유 여부’보다 ‘평온한 점유와 실질적 영업 여부’가 더 중요한 기준이 됩니다.

경찰에 신고한 경우에도 임대인이 열쇠를 바꾸면 업무방해죄가 성립하나요?

네. 수사나 법적 절차를 밟는 도중이라도 임대인이 자력으로 점유를 회복하려고 하면 업무방해죄가 성립할 수 있습니다. 사법 절차 외의 물리적 행동은 피해야 합니다.

임차인도 모르게 제3자가 들어가 영업한 경우에도 업무방해죄가 성립하나요?

해당 점유가 일정 기간 유지되고, 실질적인 영업이 있었다면 업무방해죄로 인정될 여지가 있습니다. 다만, ‘평온한 점유의 시작’ 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

전차인이 무허가 영업 중이었다면 업무방해죄 보호 대상이 아닌가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 무허가 상태라도 영업 자체가 사회적으로 용인될 수 있는 수준이었다면, 업무방해죄의 ‘업무’로 인정될 가능성이 있습니다. 다만 행정법적 처벌과는 별개 문제입니다.

임대인이 소송 중이라는 사실을 알리기만 하고 별 조치를 안 했다면 면책되나요?

아니요. 소송 진행과 별개로 자력구제를 시도했다면 형사처벌이 가능합니다. 소송을 제기했다는 사실만으로 물리적 개입이 정당화되지는 않습니다.

점유자가 영업 중단 후 장기간 비워두었다면 업무가 인정되지 않나요?

그럴 수 있습니다. 실제 영업을 하고 있는지 여부가 핵심이므로, 오랜 기간 가게가 닫혀 있었고 영업 행위가 없었다면 업무방해죄로 인정되기 어렵습니다.

임대인 승낙 없는 전대차 영업 방해로 손해배상도 청구할 수 있나요?

네. 형사처벌과 별개로 민사상 손해배상 청구도 가능합니다. 특히 강제점유 해제 등으로 영업에 실질적 손해가 발생했다면 손해배상 청구 근거가 될 수 있습니다. 이처럼 임대인 승낙 없는 전대차 영업 방해는 민형사상 복합적으로 문제될 수 있는 사안입니다.