상가 임대차가 끝나기 전 새 임차인을 구해 권리금 계약까지 맺었는데, 임대인이 그 사람에게 종전보다 훨씬 높은 보증금과 월세를 요구해 계약이 깨졌다면 어떻게 해야 할까요? 먼저 임대인이 제시한 금액이 주변 시세와 건물 사정에 비추어 현저히 고액인지, 그 요구 때문에 권리금을 받지 못했는지를 자료로 따져야 합니다. 단순히 기존 월세보다 높다는 이유만으로 손해배상이 확정되지는 않습니다.
핵심 문제: 새 임차인의 계약 포기가 왜 일어났나요?
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 조세·공과금·주변 상가 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지합니다. 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 기존 임차인과 새 임차인 사이의 권리금 계약, 임대인의 제안 금액, 새 임차인이 포기한 이유와 시점을 각각 입증할 자료가 중요합니다.
임대인이 더 높은 금액을 제시할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 상가의 위치와 적정 임대료가 변했다면 인상에 합리적 근거가 있을 수 있습니다. 반대로 사실상 계약을 포기하게 할 정도로 큰 인상을 요구했는데 객관적 근거가 없다면 권리금 회수 방해를 주장할 여지가 있습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령의 권리금 안내도 해당 금지행위와 손해배상 요건을 설명합니다.
2026년 대법원 판결은 무엇을 판단했나요?
대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337·201338 판결 원문의 사안에서 기존 계약은 보증금 1억 원·월세 600만 원이었고, 임대인은 신규 임차인에게 보증금 5억 원·월세 2,000만 원을 제시했습니다. 기존 임차인은 새 임차인과 권리금 22억 원에 계약했지만 새 임대차는 체결되지 않았습니다. 부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158·41165 원심은 권리금 방해의 증거가 부족하다며 손해배상청구를 기각했습니다.
대법원은 기존 조건과 새 조건의 차이뿐 아니라 건물 조세·공과금, 주변 상가의 임대료, 해당 상가의 시세와 적정 차임, 거래 관행과 경제상황을 함께 살펴야 한다고 했습니다. 금액이 현저히 높아 보이는데 적정 임대료가 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 청구를 배척해서는 안 되고, 필요하면 감정 등으로 심리해야 한다고 판시했습니다. 손해배상청구 부분을 파기환송했으므로 이 판결만으로 임대인의 최종 배상책임이나 22억 원 전액 지급이 확정된 것은 아닙니다.
내 사건에서 먼저 확인할 조건과 예외
- 기간: 임대차 종료일을 특정하고 종료 6개월 전부터 종료일까지 새 임차인을 주선했는지 확인합니다. 갱신과 종료에 다툼이 있다면 관련 통지부터 정리합니다.
- 주선·자력: 새 임차인의 신원, 영업 의사와 보증금·월세 지급 능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 새 임차인이 자력이 없거나 임차인 의무를 지키기 어렵다는 정당한 사유가 있는지도 검토합니다.
- 기존 임차인의 사유: 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항의 갱신거절 사유가 있으면 보호를 제한합니다. 차임 3기분 연체 등 해당 사유의 존재와 시기를 확인합니다.
- 적용 제외 상가: 법 제10조의5에 따라 대규모·준대규모점포 일부(전통시장 예외)와 국유·공유재산의 상가는 이 권리금 보호 규정에서 제외될 수 있습니다.
증거를 모으고 해결 경로를 정합니다
- 현재 임대차계약서, 갱신·종료 통지, 월세 지급내역을 한데 모아 종전 보증금과 차임을 확정합니다.
- 새 임차인과의 권리금 계약서와 교섭 기록, 영업 의사·자금 자료, 임대인에게 주선한 날짜를 남깁니다. 권리금 계약이 해제됐다면 해제 경위와 이유를 기록합니다.
- 임대인이 제시한 보증금·월세를 문자·이메일·계약안 등으로 확보하고, 같은 지역·규모·용도의 실제 임대사례와 건물 사정도 비교합니다. 시세를 임의로 추정한 수치만으로 결론 내리지 않습니다.
- 임대인에게 제시 조건의 근거와 협상 가능 여부를 서면으로 묻고, 새 임차인이 계약을 포기한 이유를 날짜와 함께 확인합니다. 발송 내용과 도달을 남기는 방법은 내용증명 보내는 법에서 확인할 수 있습니다. 내용증명을 보냈다는 사실만으로 방해행위나 손해가 증명되는 것은 아닙니다.
- 권리금 회수 방해, 계약 결렬과 손해의 인과관계, 손해액을 자료별로 검토한 뒤 협상 또는 손해배상청구를 결정합니다. 아래 손해배상 준비 점검 도구로 주장과 증거를 나누어 정리할 수 있습니다.
법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상액은 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 실제 손해와 인과관계도 따로 입증해야 합니다. 같은 조 제4항의 청구권은 임대차 종료일부터 3년 내 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 기한이 가까우면 자료 수집만 하며 기다리지 말고 구체적 법적 조치를 검토해야 합니다.