상가에서 10년 넘게 영업했고 임대인이 계약을 더 연장하지 않겠다고 합니다. 이때 “10년이 지났으니 권리금도 포기해야 한다”는 말은 맞을까요? 계약을 계속할 수 있는 권리와 새 임차인을 통해 권리금을 회수할 기회는 별도로 판단합니다. 갱신요구권의 행사기간이 끝났다는 이유만으로 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 사라지지는 않습니다. 다만 권리금이 자동으로 지급되거나 점포를 계속 사용할 권리가 생기는 것은 아닙니다.
10년은 무엇의 기준인가요?
현행 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 계약갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사하도록 합니다. 이 기한이 끝나면 법에 따른 갱신 요구가 받아들여지도록 강제할 수 없을 수 있습니다. 반면 제10조의4는 임대차 종료를 앞둔 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 영업상 가치를 넘길 기회를 보호합니다. 두 권리의 목적과 요건은 다릅니다.
오래된 계약에는 적용 시점도 확인해야 합니다. 10년으로 늘린 2018년 개정은 2018년 10월 16일 이후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용됩니다. 이 날짜 전후 계약과 실제 갱신 경위에 따라 갱신요구권의 기간 판단이 달라질 수 있습니다. 법제처의 계약갱신 요구 안내와 계약서·갱신 통지를 대조하세요. 계약갱신요구권이 언제 끝났는지와 권리금 보호가 되는지는 이어서 따로 검토해야 합니다.
대법원은 갱신요구권이 끝난 경우를 어떻게 보았나요?
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312·225329 판결 원문은 당시 법의 갱신요구 가능기간인 5년이 지난 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다. 그 사건에서 원심은 5년이 지났으므로 보호의무가 없다고 보고 손해배상청구를 배척했습니다. 대법원은 그 부분을 파기환송해 다시 심리하도록 했습니다. 당시 판결에 나오는 5년·종료 전 3개월은 옛 법의 수치입니다. 2026년 현재 조문에서 일반적인 갱신요구기간은 10년이고, 권리금 회수기회 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다. 옛 수치를 현재 사건에 그대로 적용하면 안 됩니다.
반면 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 원문은 갱신요구권이 없다는 이유로 권리금 보호를 부정한 원심 법리는 잘못됐다고 보면서도, 그 사건에서는 임대인이 권리금 회수를 실제 방해했다는 증거가 부족해 상고를 기각했습니다. 따라서 “10년이 지나도 보호된다”는 법리와 “내 손해배상청구가 인정된다”는 결론을 섞어서는 안 됩니다.
권리금 회수에는 어떤 조건과 예외가 있나요?
상가건물 임대차보호법 제10조의4·제10조의5를 기준으로 다음을 확인합니다.
- 기간과 주선: 임대차 종료일을 확인하고 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인을 찾고 임대인에게 소개한 경위를 남깁니다. 권리금 계약이 반드시 미리 체결돼 있어야만 보호되는 것은 아니지만, 실제로 어떤 기회를 잃었는지는 증거가 필요합니다.
- 방해행위: 임대인이 권리금을 직접 요구하거나 지급을 막았는지, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구했는지, 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절했는지를 구분합니다. 특히 고액 차임 때문에 계약이 깨진 경우의 판단 기준과 준비자료는 신규 임차인에게 고액 월세를 요구한 권리금 사례에서 확인할 수 있습니다.
- 예외 사유: 차임 3기분 연체 등 법 제10조 제1항의 사유가 있으면 권리금 보호에도 영향이 있습니다. 신규 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없거나 임차 의무를 지키기 어렵다는 정당한 사유도 검토합니다. 대규모·준대규모점포 일부(전통시장 예외)와 국유·공유재산에는 제10조의4가 적용되지 않을 수 있습니다.
임대인이 “이제 10년이니 누구와도 새 계약을 안 한다”라고 말했다는 것만으로 배상액이 정해지지는 않습니다. 그 발언이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 확정적인 뜻인지, 법이 인정하는 별도 사유가 있는지, 실제 권리금 회수 기회를 잃었는지를 사실관계로 판단합니다. 임차인은 자신이 알고 있는 신규 임차인의 지급 능력·의무 이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다.
지금 준비할 자료와 순서
- 최초 계약서부터 갱신계약서·묵시적 갱신 경위·종료 통지까지 날짜순으로 모아 실제 종료일과 적용 법의 시점을 확인합니다.
- 시설·비품·매출·거래처 등 권리금의 기초가 되는 자료와 신규 임차인과의 권리금 협상 내용을 보존합니다. 후보자의 신원과 사업 의사, 임대인에게 주선한 날짜도 기록합니다.
- 임대인의 거절 이유와 제시 조건을 서면으로 확인합니다. 통지 내용과 도달 기록을 남기는 방법은 내용증명 보내는 법을 참고할 수 있습니다. 내용증명 자체가 임대인의 위법행위나 손해액을 증명해 주지는 않습니다.
- 임대인의 행위와 권리금 회수 실패의 관계를 정리한 뒤 협상이나 손해배상청구를 검토합니다. 아래 손해배상 준비 점검에서 주장별 증거를 나눠 볼 수 있습니다.
법 제10조의4 제3항의 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실제 손해의 발생과 범위는 따로 판단됩니다. 같은 조 제4항에 따라 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 종료일과 증거가 다투어지거나 기한이 임박했다면 개별 계약과 자료를 갖고 신속히 법률 검토를 받으세요.