전세보증금 못 받았을 때: 이사 전 임차권등기와 반환 절차

전세보증금을 돌려받지 못했다면 먼저 계약이 실제로 종료되었는지, 보증금이 얼마나 남았는지, 이사 전에 권리를 어떻게 유지할지를 확인해야 합니다. 급하게 다른 집으로 전입신고를 하거나 열쇠를 넘기기 전에 임차권등기와 반환보증의 요건을 점검하세요. 이 글은 주택 임대차의 보증금 반환을 다루며, 별도로 설정한 전세권이나 상가 임대차의 모든 경우를 설명하는 글은 아닙니다.

1. 계약서의 만료일만 보지 말고 종료 경위를 확인하세요

계약서의 날짜가 지났다고 언제나 같은 상태가 되는 것은 아닙니다. 갱신거절 통지, 합의 갱신, 묵시적 갱신 여부를 함께 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 임차인이 기간 종료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 등을 묵시적 갱신 규정과 연결합니다. 계약 체결·갱신 시점과 실제 통지 내역을 확인하세요. 주택임대차보호법 제6조 · 계약의 갱신

이미 묵시적으로 갱신된 계약이라면 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 원칙적으로 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 발송일과 도달일, 이사 희망일을 구분해야 합니다. 새로 합의해 정한 계약이나 특약이 있는 경우까지 모두 “3개월 후 종료”라고 적용하면 안 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2 · 묵시적 갱신 후 해지

정리할 날짜는 계약 시작·만료일, 갱신 여부를 논의한 날, 갱신거절 또는 해지 통지의 도달일, 합의한 반환일입니다. 서로 다른 날짜를 한 줄에 섞지 말고 문자·계약서 등 근거를 옆에 적어 두세요.

2. 반환 요청과 미반환 금액을 기록하세요

임대차계약서와 보증금 지급 내역, 이미 돌려받은 금액, 아직 받지 못한 금액을 준비합니다. 임대인에게는 어떤 계약이 언제 종료되었고 얼마의 반환을 요구하는지 명확히 알리는 것이 좋습니다. 내용증명을 이용한다면 발송한 문서뿐 아니라 배달 결과도 보관하세요. 작성 순서는 내용증명 보내는법에서 확인할 수 있습니다.

임대인이 수리비·미납 차임을 공제하겠다고 하면 그 근거와 액수를 나누어 확인하세요. 무조건 전액 공제가 맞다거나 전혀 공제할 수 없다고 단정하지 말고, 다투지 않는 금액과 다투는 금액을 구별해 두는 것이 좋습니다.

3. 이사를 해야 한다면 임차권등기 ‘완료’를 확인하세요

임대차가 종료됐는데 보증금이 반환되지 않았다면 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 보증금의 일부만 남은 경우도 검토 대상입니다. 계약 종료, 미반환 금액과 권리 취득 사실을 보여 주는 자료가 필요하므로 신청서와 첨부서류는 공식 안내에 맞춰 확인하세요. 찾기쉬운 생활법령 · 임차권등기명령 신청

신청 접수나 법원의 결정과 등기부에 등기가 마쳐진 것은 다릅니다. 법은 임차권등기를 마친 경우의 대항력·우선변제권 취득 및 유지 효과를 정합니다. 기존 권리를 유지하려면 등기가 완료되기 전에 점유·주민등록 등 대항요건을 잃지 않도록 주의해야 합니다. 이사·전출 전에는 등기사항증명서에서 완료 여부를 확인하세요. 주택임대차보호법 제3조의3 · 임차권등기명령

이미 이사했거나 전입을 옮겼다면 현재 상황과 날짜를 정확히 정리해 개별 확인을 받아야 합니다. 뒤늦은 임차권등기로 이전 순위가 언제나 소급 복원된다고 단정할 수 없습니다. 또 임차권등기는 보증금을 바로 입금받게 하는 명령이나 전액 회수 보증이 아닙니다.

4. 반환보증에 가입했다면 보증기관 절차를 동시에 확인하세요

보증서에서 상품명·보증기관·보증기간을 확인하고 사고 신고와 이행 청구 요건을 문의하세요. 전세대출 보증이 있다는 사실만으로 보증금 반환보증에도 가입됐다고 생각하면 안 됩니다. 상품별 약관을 기준으로 통지·청구기한과 필요한 절차를 확인해야 합니다.

예를 들어 한국주택금융공사의 전세지킴보증 안내에는 계약 종료, 반환채권 양도, 임차권등기, 사고 신고·이행 청구, 심사와 주택 인도에 관한 절차가 구분되어 있습니다. 이 안내를 다른 기관의 상품에 그대로 적용하지 마세요. 이사일과 인도 방식은 해당 보증기관 안내를 확인해 조율해야 합니다. 한국주택금융공사 · 전세지킴보증 이행 청구 절차

5. 임차권등기와 돈을 받기 위한 절차는 나누어 판단하세요

임대인이 계속 반환하지 않으면 분쟁조정, 지급명령 또는 반환청구소송을 검토할 수 있습니다. 지급명령은 상대방에게 송달할 수 있는지와 이의가 예상되는지를 확인해야 하며, 적법한 이의가 제기되면 소송으로 이어질 수 있습니다. 판결 등 집행권원을 확보하더라도 상대방 재산에 대한 집행이 추가로 필요할 수 있어 회수 시기와 금액을 미리 보장할 수 없습니다. 찾기쉬운 생활법령 · 보증금 회수를 위한 집행권원

재산 처분 우려가 있다면 가압류의 필요성과 소명자료, 담보 부담을 따로 검토합니다. 상대방 명의 재산을 찾았다는 사실만으로 가압류가 자동 허용되는 것은 아닙니다. 반환청구소송, 가압류, 임차권등기는 목적이 서로 다르므로 상황에 맞게 판단해야 합니다.

자주 혼동하는 두 가지

집을 먼저 비워야 소송할 수 있나요?

임대차가 종료되었다면 주택에서 퇴거하지 않은 상태에서도 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 다만 보증금 반환과 주택 인도, 실제 집행 단계의 요건은 별개로 확인해야 합니다. 소송을 제기할 수 있다는 설명을 “아무 조건 없이 계속 사용해도 된다”는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 반환청구와 집행 절차 확인

이사 날짜가 급하면 무엇부터 확인하나요?

계약 종료 근거, 현재 전입·점유 상태, 임차권등기 진행 상태, 반환보증 가입 여부부터 확인하세요. 이미 약속한 이사일 때문에 권리 유지 절차를 생략하지 않도록 관련 서류를 가지고 상담하는 것이 좋습니다. 아래 임대차·보증금 점검은 이 자료를 준비하는 데 사용할 수 있으며, 등기나 보증금을 대신 신청하는 기능은 아닙니다.