전월세나 매매 계약을 마친 뒤 중개사가 예상보다 많은 복비를 요구하거나, 이미 낸 돈에 별도의 “수고비”가 포함돼 있다면 합의한 보수, 법정 상한, 부가가치세와 실제 비용부터 나누어 확인하세요. 비싸다는 느낌만으로 전액 환불 대상이 되는 것은 아니지만, 서명하거나 지급했다는 이유로 법정 한도 초과분까지 유효해지는 것도 아닙니다.
아직 내지 않았다면 계산 근거와 항목별 청구서를 받아 다투는 부분을 특정하고, 이미 냈다면 납부 증거와 적용 기준을 갖춰 초과분 반환을 요구합니다. 관청에 위반을 신고하는 절차와 돈을 돌려받는 민사 절차는 따로 준비해야 합니다.
1. 어떤 부동산을 어느 중개사무소에서 거래했는지 확인합니다
공인중개사법 제32조 · 중개보수와 실비는 주택의 보수 한도를 시·도 조례로, 주택 외 부동산의 보수를 국토교통부령으로 정하도록 합니다. 같은 거래금액이라도 주택 매매, 전세·월세, 오피스텔, 상가·토지에 적용할 기준이 다릅니다. 계약서의 부동산 표시와 건축물 용도, 면적·설비, 거래 유형을 먼저 적으세요.
주택의 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례의 기준을 적용합니다. 아파트 주소만 보고 다른 지역의 요율표를 가져오면 안 됩니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 · 한도와 협의 기준 제3항을 확인하고, 해당 시·도 또는 등록관청의 현재 요율표를 조회하세요.
오피스텔은 이름만으로 별도 요율이 적용되지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 정해진 부엌·화장실·목욕시설 등의 요건을 모두 갖춘 경우인지 확인해야 합니다. 해당 요건이 빠진 오피스텔과 상가·토지 등에는 다른 기준이 적용됩니다. 현행 시행규칙은 요건을 갖춘 오피스텔도 상한 안에서 서로 협의해 보수를 정하도록 명시합니다. 이 문구를 명확히 한 2026년 8월 28일 시행 개정은 국토교통부 2026년 8월 개정 안내(KDI 수록)에서도 확인할 수 있습니다.
2. 상한요율은 반드시 내야 하는 고정 요금이 아닙니다
중개보수는 적용되는 상한 안에서 협의하여 정합니다. 요율표에 최대 비율이 적혀 있다고 무조건 그 비율을 지급하기로 한 것은 아닙니다. 계약 전 견적·메시지, 중개계약과 중개대상물 확인·설명서에 보수 약정이 어떻게 남아 있는지 대조하세요. 주택 외 부동산은 사무소가 게시한 자체 상한요율도 확인할 필요가 있습니다. 시행규칙 제20조제7항은 게시한 상한을 넘겨 받지 못하도록 정합니다.
월세는 보증금만을 거래금액으로 삼지 않습니다. 보증금에 월차임의 100배를 더하고, 그렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 월차임의 70배를 더하는 기준을 적용합니다. 구간별 금액 한도가 있는지도 함께 살펴야 합니다. 실제 적용과 계산은 서울부동산정보광장 · 중개보수 요율표와 적용기준처럼 공식 요율표·계산 안내에서 확인하고, 다른 지역 사무소에는 그 지역 기준을 사용하세요.
예를 들어 서울 소재 중개사무소가 주택 전세보증금 3억원의 계약을 중개한 경우, 현재 서울 표의 해당 구간 상한요율은 0.3%이므로 중개보수 상한은 90만원입니다. 이는 부가가치세 등을 구분하기 전 중개보수의 예시이며, 더 낮은 금액으로 협의했다면 그 약정도 확인해야 합니다. 매매나 오피스텔 거래에 이 숫자를 그대로 적용하지 마세요.
영수증 총액을 곧바로 보수 초과액으로 보지 말고 보수·부가가치세·실비를 분리한 정산표를 요청하세요. 세금의 청구·증빙은 사업자의 과세 유형 등까지 확인해야 합니다. 실비도 아무 항목이나 붙일 수 있는 것은 아닙니다. 제32조제2항과 시행규칙 제20조제2항이 정하는 권리관계 확인·계약금 반환채무 보장 비용인지, 누구에게 청구할 비용인지, 영수증 등 근거가 있는지 따집니다.
3. 별도 수고비나 서명 때문에 초과분이 유효해지지는 않습니다
공인중개사법 제33조 · 초과 금품 수수 금지 제1항제3호는 사례·증여 등 명칭과 관계없이 법정 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 실제로 중개업무의 대가인데 “감사비”라고 적었다는 이유만으로 제한을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 별개의 용역계약이 있었다는 주장까지 나오면 실제 제공한 업무와 약정을 확인해야 하며, 모든 부대 비용을 이름만 보고 한꺼번에 무효라고 단정하지 않습니다.
대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 원문은 당시 구 부동산중개업법 등의 법정 한도를 넘는 중개수수료 약정은 초과하는 부분에서 무효라고 판단했습니다. 원심이 초과분을 부당이득으로 산정해 반환을 명한 판단을 유지했고, 대법원 공식 발표 · 2005다32159 상고기각도 결과를 확인해 줍니다. 약정 전체나 부동산 거래계약 전체를 무효로 판단한 사건이 아닙니다.
이 판결의 옛 요율을 오늘 거래에 적용하지 마세요. 현재 보수 한도는 앞에서 확인한 현행 법령·조례로 정하고, 초과분 반환의 법적 구조는 민법 제741조 · 부당이득 반환과 함께 검토합니다. 이미 낸 금액, 적법한 보수·비용, 반환받은 금액을 항목별로 정리해야 청구액을 설명할 수 있습니다.
법정 상한은 넘지 않았지만 미리 합의한 보수보다 더 청구한 경우에는 약정 내용과 추가 합의 여부를 따로 확인합니다. 이 경우를 곧바로 법정 한도 초과 수수와 같은 위반이라고 주장하지 말고, 어떤 약속을 어겼는지에 맞춰 이행·반환 요구를 정리하세요.
4. 청구서와 납부 증거를 모아 계산·반환을 요구합니다
- 거래 기준: 매매·임대차계약서, 거래금액, 중개사무소의 등록번호·소재지, 물건 유형·면적·설비 자료
- 보수 약정: 견적과 전체 메시지, 보수 기재가 있는 계약·확인설명서, 게시 요율표를 확인한 자료
- 지급 내역: 이체내역·영수증·현금영수증, 입금일과 실제 수령인, 보수·세금·실비의 구분
- 차액 근거: 적용한 공식 요율표와 구간, 계산표, 상대방의 산정 설명과 추가 비용 증빙
- 요구 기록: 계산 근거 요청, 초과분 반환 요구, 상대방의 답변 및 배달 자료
반환 요청에는 “[거래일·물건·계약]의 중개보수로 [날짜]에 [금액]을 지급했습니다. [공식 기준과 계산]에 따라 초과분을 [금액]으로 보므로, 항목별 산정·세금·실비 근거를 회신하고 해당 차액을 반환해 주시기 바랍니다”처럼 사실과 근거를 씁니다. 자신의 요청일을 정했다고 법정 반환기한이 새로 생기거나, 무응답만으로 상대방이 금액을 인정하는 것은 아닙니다.
문서와 배달 기록을 남기려면 내용증명 작성·발송과 배달 결과를 보관하는 방법을 활용할 수 있습니다. 내용증명은 요구의 기록을 만드는 수단이므로 발송만으로 강제 회수할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 계약 당사자와 돈을 받은 사람이 다르거나 현금 지급 증거가 부족하다면 반환 상대방과 입증자료부터 확인하세요.
5. 위반 신고와 반환 청구를 함께 준비하되 결과를 구분합니다
법정 한도를 넘겨 받은 정황은 중개사무소의 등록관청인 시·군·구의 부동산 중개업 담당 부서에 상담·신고할 수 있습니다. 사무소 등록번호, 계약·납부 자료, 항목별 계산과 초과 수수 경위를 제출하고 접수번호를 보관하세요. 지역별 접수방법은 다르며, 부산 동구청 · 불법 중개행위 신고 안내처럼 관청이 초과 징수를 신고 대상으로 안내하는 사례를 참고해 자신의 관할 창구를 확인합니다.
신고했다고 내 계좌로 초과분이 자동 환급되지는 않습니다. 상대방이 반환을 거절하면 민사 조정·금전청구 소송 등 요건에 맞는 절차를 검토하고, 소액사건심판의 청구 대상·소장·증거 준비 절차에서 청구 상대방·주소·금액과 증거를 준비하는 방법을 확인하세요. 법원이 인정할 금액과 실제 회수는 별개의 문제이므로 청구 근거와 송달·집행 가능성도 살펴야 합니다.
아래 민사 절차 준비 점검에서는 요구할 내용, 이를 뒷받침할 자료, 받은 문서와 기한을 차례로 확인할 수 있습니다. 도구는 중개보수를 계산하거나 초과·위반·승소 여부를 확정하지 않습니다. 아직 지급 전이라면 다투는 금액과 지급시기 약정을 확인하고, 이미 지급했다면 차액표와 반환 요구 기록을 먼저 갖추세요.
현행 법령·공식 안내 및 판결 원문 확인일: 2026년 10월 4일.