임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류 전세집 아니어도 가능한가요?

임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류가 가능하다는 말, 처음 들으신 분들도 많을 겁니다. 전세보증금 반환소송을 진행 중인데 임대인이 다른 집에 살고 있다는 사실을 알게 되셨다면, 그 집을 가압류할 수 있을지 정말 궁금하실 텐데요. 결론부터 말하자면, 내가 살았던 전세집이 아니어도 임대인이 자기 명의로 보유한 집이라면 가압류가 가능합니다. 지금부터 이 복잡한 문제, 아주 쉽게 설명드릴게요.

내가 살던 전세집이 아니어도 가압류 가능해요

많은 분들이 보증금을 돌려받기 위해 가압류를 하려면 ‘전세 살던 그 집’에만 가능한 줄 아십니다. 하지만 실제로는 임대인의 ‘다른 집’에도 가능합니다. 왜냐하면 전세보증금 반환채권은 특정 부동산에 대한 권리가 아니라, 임대인이라는 사람에 대한 금전청구권이기 때문입니다.

즉, ‘보증금 돌려줘’라는 권리는 내가 살던 집 자체에서 나오는 게 아니라 임대인의 채무로 발생하는 거예요. 그래서 임대인이 소유한 다른 부동산에도 가압류를 걸 수 있는 겁니다. 이는 민사집행법 제276조에서 정한 가압류의 요건과도 일치합니다.

임대인 명의의 실거주 주택이라면 더 좋습니다

질문자의 상황처럼, 임대인이 현재 거주하고 있는 집이 본인 명의의 주택이라면 더욱 강력한 근거가 됩니다. 특히 임대인이 소장을 받고도 연락을 끊고, 반환 의사를 밝히지 않는 상황이라면, 그 집을 가압류하는 것이 현실적으로 가장 강력한 조치가 될 수 있어요.

등기부등본을 확인해서 그 집의 소유자가 임대인이라는 사실이 확인되면, 그것만으로도 가압류 신청의 핵심 요건은 갖춰진 셈입니다. 전세인지 월세인지, 보증금이 얼마인지 몰라도 괜찮아요. 중요한 건 임대인이 자기 명의의 재산을 보유하고 있다는 사실 자체입니다.

다가구주택이라도 소유자만 임대인이면 가능합니다

이번 사례처럼 임대인이 거주 중인 곳이 다가구주택일 때, 다른 세대도 같이 살고 있고, 구조도 복잡하다면 헷갈릴 수 있습니다. 하지만 걱정하지 마세요. 등기부등본에는 공동명의인지 단독명의인지, 소유자가 누구인지 정확하게 나와 있습니다.

임대인이 전체 건물의 단독 소유자라면, 그 집 전체를 대상으로 가압류를 신청할 수 있습니다. 그 안에서 월세를 살든 전세를 주든, 그건 중요하지 않아요. 핵심은 소유권이 누구에게 있느냐입니다.

보증금 액수 몰라도 괜찮습니다

‘임대인이 살고 있는 집 보증금이 얼마인지 모르겠는데, 가압류가 되나요?’ 이런 질문도 자주 들어옵니다. 결론부터 말씀드리면, 몰라도 됩니다. 가압류는 상대방의 재산 처분을 막는 조치이지, 그 재산에 대해 내가 청구할 권리를 주장하는 것이 아니기 때문입니다.

가압류 신청서는 내가 청구하는 보증금 금액 기준으로 작성하고, 대상 부동산은 임대인의 소유라는 사실만으로 충분합니다.
전세든 월세든 상관없고, 보증금이 많든 적든, 그 집이 임대인의 명의로 등록된 재산이라는 것만 확인되면 절차를 진행할 수 있습니다.

가압류 신청, 어떤 서류가 필요할까요?

절차는 생각보다 어렵지 않아요. 다음과 같은 서류를 준비하시면 됩니다.

• 임대인의 주소지 부동산 등기부등본

• 전세보증금 반환소송의 소장 사본

• 임대인의 주민등록초본 (주소지 확인용)

• 가압류 신청서 (채권자·채무자 정보, 채권 내용, 가압류 대상 기재)

이후 법원에 신청서를 제출하면, 가압류 인용 여부가 결정됩니다. 임대인이 채권을 갚을 가능성이 낮고, 재산을 임의로 처분할 우려가 있는 경우에는 대부분 받아들여지는 편이에요.

법원은 어떤 기준으로 판단할까요?

법원은 다음 세 가지를 기준으로 판단합니다.

1. 보증금 반환채권이 존재하는지 (소송 진행 중이라면 입증 가능)

2. 임대인이 연락을 회피하거나 변제 의사가 없는지 (내용증명 반송 등으로 입증 가능)

3. 임대인이 재산을 임의로 처분할 가능성이 있는지

이 기준을 모두 충족시키기 위해서는, ‘가압류가 꼭 필요하다’는 사유를 설득력 있게 서술해야 합니다. ‘보증금을 돌려받지 못했고, 연락도 되지 않으며, 다른 채권자들이 먼저 재산을 압류할 위험이 있다’는 식으로요.

판례로 보는 법적 근거

서울중앙지방법원 2020카합21000 결정에서는, “채무자 소유의 부동산에 대하여는 채권이 그 부동산과 관련되지 않더라도 가압류를 할 수 있다”고 판단했습니다.
즉, 내가 살던 집이 아니어도, 임대인의 소유라는 사실만 있다면 가압류는 정당하다는 의미예요. 이런 판례가 있다는 점에서 법원도 이러한 가압류를 원칙적으로 받아들이고 있다고 보셔도 무방합니다.

꼭 임차권등기명령도 병행하세요

가압류와 더불어, ‘임차권등기명령’ 신청도 함께 고려하시는 게 좋습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라, 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 장치가 바로 임차권등기입니다.

특히 소송 중이거나 이사할 계획이 있으신 경우, 이 등기가 빠져 있으면 나중에 우선변제권에서 밀릴 수 있어요. 가압류는 재산을 묶고, 임차권등기는 내 권리를 보장하는 역할을 하니 둘 다 꼭 챙기셔야 합니다.

결론

임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류는 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 매우 유효한 수단입니다. 임대인이 현재 소유하고 있는 집이 내가 살던 전세집이 아니더라도, 등기부등본상 본인 명의로 된 주택이라면 얼마든지 가압류 신청이 가능합니다. 이때 중요한 것은 그 부동산이 임대인 명의인지 여부이지, 보증금 액수나 전월세 여부는 핵심 요건이 아니라는 점입니다. 보증금 반환소송이 진행 중이고, 임대인이 연락을 피하고 있다면, 재산을 먼저 묶어두는 게 훨씬 유리한 전략입니다. 임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류를 통해 집행 가능 재산을 확보해두는 것이 장기적인 분쟁에서 훨씬 안전한 결과로 이어질 수 있습니다.

FAQ

임대인이 소유한 집이 전세가 아니라 월세라도 가압류할 수 있나요?

가능합니다. 임대인의 주거 형태는 중요하지 않고, 등기부등본상 소유자가 임대인 본인이라면 임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류는 전월세 형태와 관계없이 신청이 가능합니다.

내가 살던 전세집이 아니어도 가압류 신청이 인용되나요?

네. 내가 거주했던 전세집이 아니라도, 임대인의 다른 부동산에 대해서도 가압류가 가능합니다. 보증금 반환청구는 특정 부동산이 아닌 임대인에게 청구하는 금전채권이기 때문입니다.

임대인의 다가구주택은 가압류 신청이 어려운가요?

그렇지 않습니다. 다가구주택이라도 등기부등본상 임대인이 단독 소유한 건물이라면 임대인 실거주 다른 집 보증금 가압류는 문제 없이 진행할 수 있습니다. 단, 공동명의일 경우에는 주의가 필요합니다.

등기부등본상 임대인이 아닌 경우는 어떻게 하나요?

해당 부동산은 가압류 대상이 될 수 없습니다. 이 경우 임대인의 다른 부동산, 통장, 차량 등 다른 재산을 찾아서 가압류를 시도해야 합니다. 정보 조회를 위해 변호사 조력이 필요할 수 있습니다.

가압류 신청에 시간이 얼마나 걸리나요?

신청서 접수 후 보통 1~2주 내에 인용 여부가 결정됩니다. 다만, 법원 상황이나 제출 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 채권이 명확한 전세보증금 반환 사건은 빠르게 처리되는 편입니다.