임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했고 새집 이사일은 다가온다면, 가장 먼저 확인할 문제는 기존 집의 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 이동할 수 있는가입니다. 주택을 비우거나 전입을 옮기기 전에 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 살펴보고, 신청만으로 이사해도 된다고 생각하지 마세요. 주택임대차보호법 제3조의3이 권리 유지 효과를 정한 시점은 임차권등기를 마친 뒤입니다.
신청할 수 있는 상태부터 확인합니다
요건은 두 가지입니다. 임대차가 실제로 종료되었고, 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않아야 합니다. 계약서의 만료일만 보고 종료를 단정하지 마세요. 갱신 합의나 묵시적 갱신이 있었다면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날과 효력이 생기는 날을 다시 계산해야 합니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지했다면 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기는 경우가 대표적입니다. 보증금 중 일부를 받았다면 원래 금액, 받은 금액, 남은 금액을 따로 적습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 신청요건 안내도 일부 미반환을 포함한다고 설명합니다.
이 글은 주택 임대차의 임차권등기명령 신청을 다룹니다. 상가 임대차, 전대차, 이미 전출한 사건, 무허가·미등기 건물, 소유자가 바뀐 사건은 요건과 상대방을 개별적으로 확인해야 합니다. 이미 대항요건을 잃었다면 뒤의 등기가 종전 순위를 소급해 되살린다고 생각해서는 안 됩니다. 보증금 미반환의 전체 대응 순서에서 계약 종료, 반환보증, 소송을 함께 점검할 수 있습니다.
신청서에 적을 사실과 관할 법원
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 신청서에는 임차인과 임대인, 주택 표시, 반환받지 못한 보증금, 신청 취지와 이유, 첨부서류를 표시합니다. 신청 이유에는 계약 체결과 종료 경위, 보증금 미반환 사실을 날짜순으로 씁니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 언제 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으며 확정일자를 받았는지 적어 권리 취득 사실을 소명합니다. 집의 일부만 임차했다면 그 부분을 알 수 있는 도면도 필요합니다. 금액이나 동·호수를 계약서와 등기사항증명서에서 옮겨 적은 뒤 서로 일치하는지 다시 대조하세요.
준비서류는 사실별로 묶습니다
- 계약과 종료: 최초·갱신 임대차계약서, 갱신거절·해지 통지와 도달 자료, 합의해지 자료를 준비합니다. 만료일과 실제 종료일이 다른 이유를 설명할 수 있어야 합니다.
- 보증금 잔액: 송금 영수증·계좌내역, 일부 반환 내역, 임대인의 공제 주장을 표로 구분합니다. 서로 다투는 수리비를 임의로 확정된 공제액으로 처리하지 않습니다.
- 주택과 권리: 최신 등기사항증명서, 점유 시작일과 주민등록일을 보여 주는 자료, 확정일자 표시가 있는 계약증서를 준비합니다. 주택 일부를 빌렸다면 임차 부분 도면을 붙입니다.
- 특수한 주택: 등기부상 용도가 비주거용이라면 계약 때부터 신청 때까지 실제 주거용으로 사용했다는 자료를 모읍니다. 미등기 건물은 곧바로 신청할 수 있다고 단정하지 말고 보존등기 가능성과 필요한 서류를 관할 법원에서 확인합니다.
법제처의 신청서·첨부서류 목록을 제출 직전에 대조하고, 보정 요청이 오면 기한과 누락 항목을 기록하세요. 신청과 등기에 든 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있으므로 납부 영수증을 보관합니다.
접수, 결정, 등기 완료는 서로 다릅니다
신청서를 냈다고 즉시 등기가 생기지 않습니다. 법원이 결정을 내린 뒤 등기 절차가 이어집니다. 기존 주택의 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기가 실제로 기입되었는지 확인한 후 이사와 전입 변경 시점을 정하세요. 법 제3조의3 제5항은 등기를 마치면 대항력·우선변제권을 취득하고, 이전에 이미 취득한 권리는 유지되며 등기 이후 대항요건을 잃어도 그 권리를 잃지 않는다고 규정합니다. 이미 취득한 권리가 있었는지에 따라 효과가 달라지므로 확정일자, 점유, 전입일을 함께 확인해야 합니다.
새집 잔금일이 먼저라면 이사 일정만 맞추려다 등기 완료 전 점유·전입을 옮기지 않도록 조심하세요. 법원의 결정문, 등기 촉탁 안내, 신청 접수증은 유용한 진행 자료이지만 등기사항증명서의 완료 표시와 구분해야 합니다. 새집의 권리 취득 문제도 별도입니다. 새집 전입신고와 확정일자의 순서를 별도로 확인하세요.
등기가 완료되어도 돈을 받는 절차는 남습니다
임차권등기는 권리 보전을 위한 절차이지 보증금을 바로 지급하라는 집행권원이 아닙니다. 임대인이 계속 지급하지 않으면 반환보증의 이행 청구 조건, 분쟁조정, 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 사정에 맞게 검토합니다. 특히 청구할 사람과 남은 금액, 주택 인도 상황을 잘못 적으면 회수 절차가 길어집니다. 반환소송의 상대방·청구금액·증거 준비에서 다음 단계를 구체적으로 확인할 수 있습니다.
이사 전 마지막 점검
- 임대차 종료일과 해지 통지의 도달 근거가 있는가?
- 보증금 전액 또는 일부 미반환 금액을 입증할 수 있는가?
- 계약서·등기부·주민등록의 주택 표시를 대조했는가?
- 필요한 첨부서류와 일부 임차 시 도면을 준비했는가?
- 접수나 결정이 아니라 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인했는가?
- 반환보증 또는 보증금 청구의 별도 절차를 계획했는가?
이미 집을 비웠거나 전출했고 등기가 아직 없다면, 과거 권리의 순위를 추측하지 말고 이사·전입·점유·등기 날짜를 일람표로 만들어 구체적인 법률 검토를 받으세요.