전세보증금 반환소송 준비서류: 소장 청구금액과 증거 정리

전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 소송을 시작하기 전에 계약이 실제로 종료되었는지, 누구에게 얼마를 청구할지, 주택을 인도했거나 인도할 준비가 되었는지부터 맞춰야 합니다. 이 세 가지가 흐리면 소장을 냈어도 피고 주소 보정, 청구금액 정정, 종료 통지와 인도 여부에 관한 추가 입증 때문에 절차가 길어질 수 있습니다. 보증금반환소송은 보증금을 즉시 입금시키는 절차가 아니라 판결 등 집행권원을 얻는 절차이므로, 승소 뒤 집행 가능성도 함께 살펴야 합니다.

먼저 네 가지 문제를 한 장에 정리합니다

법제처의 주택임대차 집행권원 확보 안내는 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보할 수 있다고 설명합니다. 같은 안내에 따르면 임대차가 종료했다면 아직 주택에서 퇴거하지 않았어도 반환소송을 제기할 수 있습니다.

소송 전 준비서류는 사실별로 묶습니다

법원에 서류를 많이 내는 것보다 각 자료가 어떤 사실을 증명하는지 보이게 정리하는 편이 중요합니다. 원본은 보관하고 전자소송에 제출할 파일은 날짜와 내용을 알아볼 수 있도록 PDF로 정리합니다.

1. 계약과 보증금 지급: 최초·갱신 계약서, 특약, 보증금 송금내역, 영수증을 준비합니다. 계약서 금액과 실제 송금액이 다르면 그 이유를 짧은 표로 설명합니다.
2. 계약 종료: 만료일만 표시하지 말고 갱신 여부, 해지 또는 갱신거절 통지의 내용과 도달 자료를 붙입니다. 전화로만 말한 경우에는 통화일시, 녹음, 뒤이은 문자 등 확인 가능한 자료를 정리합니다.
3. 당사자와 주소: 최신 등기사항증명서로 소유권 변동을 확인하고, 계약상 임대인과 현재 소유자가 다른 이유를 정리합니다. 신탁등기, 상속, 매매가 얽히면 피고를 임의로 하나만 정하지 말고 등기와 계약관계를 확인해야 합니다.
4. 미반환 잔액: 보증금 총액에서 실제 반환액과 합의된 공제액만 빼고, 임대인이 일방적으로 주장하는 수리비·연체차임은 별도의 다툼 항목으로 표시합니다.
5. 주택 인도 또는 인도 준비: 이사일, 열쇠·출입카드 전달일, 짐 반출, 원상복구 상태, 인도 제안과 임대인의 거부를 보여 주는 자료를 모읍니다. 아직 거주 중이면 보증금 수령과 주택 인도의 순서를 소장 사실관계에 정확히 적습니다.
6. 반환 독촉과 답변: 내용증명, 문자, 메신저, 이메일, 통화 기록을 날짜순으로 붙입니다. 독촉 사실만으로 계약 종료나 인도 사실이 모두 증명되는 것은 아니므로 각각을 분리합니다.

피고와 청구금액을 먼저 확정해야 합니다

소장에는 피고의 이름과 송달 가능한 주소가 필요합니다. 계약 후 소유자가 바뀌었거나 신탁·경매가 진행 중이면 계약서의 임대인 이름만 옮겨 적어서는 안 됩니다. 최신 등기사항증명서, 임대인의 지위 승계 여부, 보증기관에 채권을 양도했는지까지 대조해야 합니다. 상대방 주소가 정확하지 않아 송달되지 않으면 법원의 주소보정명령에 대응해야 하므로, 제출 전에 확보 가능한 주소 자료를 점검합니다.

청구원금은 보통 약정 보증금 - 실제 반환액 - 인정하는 공제액으로 계산하되, 임대인이 주장하는 모든 공제액을 곧바로 인정할 필요는 없습니다. 대법원은 임대차보증금이 목적물을 반환할 때까지 임대차관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보하고, 일정한 채무는 보증금에서 공제될 수 있다고 판단했습니다. 다만 어떤 금액이 실제로 공제되는지는 연체차임, 원상복구 범위, 인도 시점에 관한 증거에 따라 달라집니다. 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결

지연손해금은 시작일과 적용 이율을 보증금 액수만 보고 자동으로 정하면 안 됩니다. 계약 종료일, 주택 인도 또는 인도 제공, 상대방의 동시이행 항변, 소장 송달 시점에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 원금, 이미 받은 금액, 공제 다툼, 지연손해금의 시작 근거를 따로 표로 만들면 청구취지와 청구원인을 맞추기 쉽습니다.

소장에는 청구취지와 청구원인을 구분합니다

청구취지에는 법원에 원하는 결론을 적고, 청구원인에는 그 결론이 필요한 사실과 법적 근거를 시간순으로 적습니다. 아직 주택을 인도하지 않은 경우와 이미 인도를 마친 경우는 주문의 구조와 지연손해금 주장이 달라질 수 있으므로 인터넷 예문을 그대로 붙이지 않습니다.

• 당사자: 임차인과 반환의무를 부담한다고 보는 상대방의 인적사항
• 계약: 목적물, 계약일, 기간, 보증금, 갱신·특약
• 종료: 만료·해지 사유와 통지가 도달한 날짜
• 인도: 현재 점유 상태, 이사·열쇠 인도 또는 인도 제안
• 미지급: 반환 약속, 일부 반환, 공제 주장과 남은 금액
• 증거: 위 사실에 대응하는 계약서·송금내역·통지·등기·사진의 번호

대한민국 법원 전자소송포털 사용자 설명서에 따르면 전자소송에서는 법원 방문 없이 소장과 진행 중 서류를 제출하고 소송비용을 납부하며 송달·확정증명 등을 신청할 수 있습니다. 제출 전에는 생성된 소장 PDF에서 당사자, 청구금액, 첨부파일이 서로 맞는지 다시 확인합니다.

이사할 예정이면 임차권등기 완료 시점을 따로 확인합니다

반환소송을 제기했다는 사실만으로 대항력과 우선변제권이 보전되는 것은 아닙니다. 이사해야 한다면 전세보증금 못 받았을 때의 임차권등기와 반환 절차를 먼저 확인하고, 법원 결정만 받은 상태가 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사 순서를 정합니다.

대법원은 임차인이 주택 점유를 잃으면 대항력이 소멸하고, 점유를 잃은 뒤 임차권등기를 마쳤더라도 종전 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다. 이 사건은 대법원 판결로 확정된 사안입니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결

지급명령·조정·반환소송 중 무엇을 선택할까요?

임대인이 계약 종료와 금액을 인정하고 송달 주소가 분명한데 지급만 미루는 상황이라면 지급명령을 먼저 검토할 수 있습니다. 반대로 종료일, 인도, 수리비, 일부 변제, 상대방 자격을 다툴 가능성이 크면 처음부터 증거를 내고 판단받는 소송이 더 직접적일 수 있습니다. 지급명령의 송달과 2주 이의기간, 이의 후 소송 전환은 지급명령 신청방법과 이의신청 후 절차에서 확인할 수 있습니다.

금액과 반환일을 나눠 지급하는 합의 가능성이 있다면 민사조정이나 주택임대차분쟁조정을 검토할 수 있습니다. 합의서에는 지급일, 분할금, 미지급 시 잔액 처리, 주택 인도일을 구체적으로 적어야 합니다. 상대방 재산을 빼돌릴 현실적인 우려가 있으면 본안소송과 별도로 가압류 필요성을 검토하되, 담보 제공과 손해배상 위험이 있는 절차이므로 단순한 불안만으로 신청하지 않습니다.

판결을 받은 뒤에도 회수 단계가 남습니다

주택임대차보호법 제3조의2는 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청할 때 주택 인도라는 반대의무의 이행이나 이행 제공을 집행개시 요건으로 삼지 않는다고 정합니다. 그러나 우선변제권에 따라 실제 배당금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다. 판결문을 받았다는 사실과 실제 돈을 회수했다는 사실은 구분해야 합니다.

상대방이 판결대로 지급하지 않으면 확정 여부와 집행문·송달증명 등 필요한 서류를 확인하고, 재산조회·채권압류·부동산 강제경매 중 실제 재산에 맞는 집행을 선택합니다. 등기부상 선순위 권리와 예상 배당액, 보증기관 대위나 채권양도 여부도 다시 확인합니다.

제출 전 마지막 점검

• 계약 종료일과 그 근거가 한 문장으로 설명되는가
• 계약상 임대인과 현재 등기 소유자를 대조했는가
• 보증금 총액, 반환액, 인정·다툼 공제액이 표로 맞는가
• 현재 점유·이사·열쇠 인도 상태를 정확히 적었는가
• 이사 전 임차권등기 완료 여부를 확인했는가
• 각 주장 옆에 이를 뒷받침할 증거가 연결되는가
• 판결 뒤 집행할 재산과 선순위 권리를 확인했는가

임대인이 원상복구비를 크게 공제하거나, 소유권이 여러 번 바뀌었거나, 신탁·경매·보증기관 채권양도가 얽힌 경우에는 피고와 청구금액을 잘못 정하면 다시 소송해야 할 수 있습니다. 이런 사건은 소장 제출 전에 계약서와 등기, 인도 계획을 함께 놓고 구체적인 법률 검토를 받는 편이 안전합니다.